Je souhaite habiter dans du neuf

Acheter un logement neuf ou faire construire sa maison

Pour les futurs propriétaires, le choix du neuf ou de l’ancien ne se discute souvent pas, tant il s’agit d’une préférence personnelle. Si vous hésitez, quelques réflexions peuvent vous aider à faire un choix.

Votre budget vous permet-il de viser un logement neuf ou même une construction individuelle ?

Êtes-vous suffisamment disponible et bricoleur pour vous lancer dans la construction d’une maison ?

Pourrez-vous continuer à occuper votre ancien logement si les travaux prennent plus de temps que prévu ?

Quels sont les avantages de l’achat d’un logement neuf ?

Plus cher à l’achat, le neuf se révèle plus économique sur le long terme. Les nouveaux immeubles sont en effet soumis à des normes de construction et notamment d’isolation thermique (RT 2012, bâtiment basse consommation) et sont donc moins consommateurs d’énergie.

Si vous faites construire, réservez une partie de votre budget à l’isolation et à un système de chauffage économe.

Acheter dans du neuf est intéressant pour les raisons suivantes :

Une fois livré, vous entrez dans un logement impeccable où vous n’avez plus qu’à poser vos meubles ;

Les droits d’enregistrement sont par principe réduits (0.715 % au lieu de 5.09%);

Vous pourrez être exonéré de la taxe foncière pendant les deux ans qui suivent l’achèvement de la construction. Il faudra pour cela faire une déclaration, au préalable, à l’administration fiscale dans les 90 jours suivant la date d’achèvement des travaux (1).

Je veux faire construire ma maison : la recherche du terrain idéal

Trouver un terrain disponible n’est pas chose aisée, les terrains en zone urbaine étant de plus en plus rares. L’une des solutions peut consister à acquérir une vieille maison, la détruire et y construire la maison de vos rêves.

Si vous achetez une maison située en lotissement, le terrain présente souvent l’avantage d’être déjà viabilisé, c’est-à-dire raccordé au réseau d’eau potable, au système d’assainissement de la commune et à l’électricité. En revanche, vous n’aurez que peu de marge de manœuvre concernant la surface et, parfois, l’aspect de votre maison. Il vous faut consulter le règlement du lotissement.

Si le terrain est isolé, vous aurez davantage de liberté, mais il faudra vous assurer qu’il est réellement constructible. Pour cela, consultez les plans locaux d'urbanisme (PLU) et les cartes communales qui déterminent les emplacements et le type de bâtiment qu’il est possible de construire. Il faudra aussi vérifier auprès du vendeur s’il est viabilisé. S’il ne l’est pas, votre projet devra donc tenir compte le coût des raccordements aux différents réseaux.

Comment obtenir un permis de construire ?

1. Le dossier de permis de construire doit être déposé à la mairie de la commune où est situé le terrain contre récépissé ou envoyé par pli recommandé avec accusé de réception.

2. L’autorisation sera adressée en plus d’être affichée en mairie. Votre projet doit respecter le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS), ainsi que les règles d’urbanisme d’application nationale. Une fois accordée, l’autorisation est affichée à la mairie et devant le terrain, pour permettre le recours des tiers.

3. Les délais d’obtention de votre permis de construire ainsi que ceux de recours des tiers et de l’administration sont à prendre en compte dans votre compromis de vente pour déterminer la date de signature de l’acte définitif devant le notaire. Il faut inclure une condition suspensive d’obtention de permis de construire qui permet de garantir la possibilité de réaliser votre projet et d’entreprendre les travaux de construction dès la signature de l’acte de vente.

Vous devez prévoir :

  • le délai d’enregistrement de votre demande : 1 mois à compter de son dépôt à la mairie. Pendant ce délai la mairie peut demander de compléter ou modifier votre dossier,

  • le délai d’instruction de votre demande : 2 mois pour la construction d’une maison individuelle. Ce délai peut être prorogé d’1 mois si votre projet est soumis à un régime d’autorisation spécifique comme la règlementation des secteurs sauvegardés ou l’accord des bâtiments de France,

  • les délais de recours des tiers et de l’administration. A compter de la délivrance de votre permis de construire, la mairie peut en demander le retrait, et ce dans un délai de 3 mois à compter de la date à laquelle il vous a été délivré. Le délai de recours des tiers contre des autorisations de construire est de 2 mois à compter du 1er jour d’une période continue de deux mois d’affichage du permis sur le terrain. A défaut d’affichage de l’autorisation, le délai ne court pas. Votre autorisation de construire pourra être attaquée à tout moment. La preuve de l’affichage vous revient. Elle peut être faite par divers moyens (témoignages, constat d’huissier, attestation par les services de la mairie).

Qu’est-ce que la VEFA ?

Acheter un logement avant même qu'il ne soit construit et en devenir propriétaire au fur et à mesure de son avancement, c'est ce qu'on appelle un « achat sur plan » ou une « vente en l’état futur d’achèvement » (VEFA).

Vous réservez votre logement par le biais d’un contrat de réservation, qui indique obligatoirement les caractéristiques du bien (surface habitable, nombre de pièces principales, de pièces de service, dépendances et dégagements) et les modalités de la vente (prix prévisionnel, méthode de révision éventuelle et date de la vente).

En contrepartie, un dépôt de garantie est exigible et plafonné à 5 % du prix prévisionnel pour une signature dans l'année qui suit la réservation, et à 2 % les années suivantes si le contrat de vente définitif est signé dans un délai qui n’excède pas 2 ans. Au-delà de 2 ans, aucun dépôt de garantie n’est autorisé.

Comment s’échelonnent les paiements ?

Dans le cadre d'une VEFA, l'acheteur devient propriétaire du bien au fur et à mesure de l'avancée des travaux. Si le vendeur bénéficie d’une garantie d'achèvement des travaux accordée par un organisme extérieur (elle garantit que le vendeur ou un tiers fournira les fonds nécessaires à l'achèvement du logement en cas de défaillance du constructeur), le montant de l'échelonnement des travaux peut s'élever au maximum à : 35 % du prix à l'achèvement des fondations 70 % à la mise hors d'eau 95 % à l'achèvement de l'immeuble

En revanche, si le vendeur ne bénéficie pas de cette garantie, l'échelonnement des travaux peut s'élever au maximum à :

  • 35% du prix total lorsque les fondations sont achevées 50 % du prix à l’achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée

  • 70 %du prix lorsque le logement est mis hors d'eau 80% à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air

  • 90% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage

  • 95 % à l’achèvement de l’immeuble

Que faire si vous constatez des défauts à la réception de votre logement ?

À l'issue des travaux, vous êtes convoqué pour prendre livraison du bien.

À la remise des clés du bien immobilier neuf, vous devez payer le solde, soit 5 % du prix de vente.

Lors de la réception, vous pouvez être amené à émettre des réserves, si vous constatez des défauts d’exécution (malfaçons, non-conformité…).
Dans ce cas, que vous ayez souscrit un contrat de construction de maison individuelle ou une VEFA, ce solde de 5% du prix est consigné auprès d’un tiers désigné d’un commun accord (en général le notaire), ou à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance, jusqu’à la levée des réserves, et donc jusqu’à ce que les réparations aient eu lieu.

Quelles sont les garanties dont vous disposez après la réception ? (2) :

Garantie de parfait achèvement,
valable 1 an
Elle couvre les malfaçons et les défauts de conformité, notamment les désordres apparents donnant lieu à des réserves lors de la livraison, ou les désordres révélés et signalés par le maître d’ouvrage dans l’année de la réception.

Garantie de bon fonctionnement des équipements,
valable 2 ans

Le désordre doit affecter le bon fonctionnement d’un élément d’équipement dissociable de l’immeuble lui même, que vous ne pouvez donc pas utiliser conformément à son usage (par exemple, l’installation domotique).
Garantie décennale pour désordres graves,
valable 10 ans
Le vice doit compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination, et lorsqu’un vice affecte un élément d’équipement, indissociable de l’ouvrage (par exemple l’exigüité de la rampe d’accès au garage, ou le défaut d’étanchéité à l’air de menuiseries extérieures.)
Assurance dommages-ouvrage,
valable 10 ans
Cette assurance incombe au maître d’ouvrage, c’est-à-dire celui pour le compte duquel les travaux sont exécutés. Elle est obligatoire et doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. Elle couvre les risques de la construction et permet l’obtention de la réparation des mêmes désordres que ceux qui sont couverts par la garantie décennale, touchant donc à la solidité du logement.

Mentions légales

(1) Sous réserve d’acceptation par votre commune.
(2) Articles 1792 et suivants du code civil

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Sous réserve d’acceptation de votre dossier de crédit immobilier pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire par votre Banque Populaire Régionale, prêteur. L’emprunteur dispose d'un délai de réflexion de dix jours avant d'accepter l'offre de crédit. La réalisation de la vente est subordonnée à l'obtention du prêt. Si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.