Devenir propriétaire de mon logement

Devenir propriétaire est une décision importante qui ne doit pas être prise à la légère.

Vous devez définir avec précision votre projet c’est-à-dire :

  • Quel bien envisagez-vous d’acheter ?

Votre choix peut se porter sur un logement ancien (appartement ou maison individuelle) qui nécessite peut-être des travaux, ou sur un bien neuf dans lequel vous pouvez emménager immédiatement, ou encore votre projet est moins immédiat, et vous préférez faire construire, pour habiter un logement qui répondra exactement à vos attentes.

Pour avoir un panorama complet du marché multipliez les sources d’informations nécessaires, et consultez les annonces entre particuliers, les agences, les promoteurs, les conseillers en immobilier et bien évidemment votre interlocuteur bancaire.

Tout est une question de choix personnel et de budget bien évidemment !

  • De quel budget disposez-vous ? Empruntez-vous la totalité des fonds nécessaires à votre achat ou avez-vous un apport ?

C’est le moment d’utiliser vos placements financiers (assurance vie, livret A(1), plan d’épargne d’entreprise, plan d’épargne pour la retraite collectif), ou les économies de votre Plan Épargne Logement, et de bénéficier du taux attractif proposé par votre banque.

Parlez-en à votre conseiller financier. Vos proches peuvent aussi vous céder leurs droits à crédit du PEL ou vous faire un don familial en espèces exonéré dans la limite de 31 865 euros (sous conditions).

Sous conditions ressources, l’achat d’une première résidence principale dans le neuf ou dans l'ancien peut bénéficier d’un prêt à taux zéro (2). Ce crédit n’est accordé dans l’ancien que si l’importance des travaux l’assimile à un local neuf.

  • Si vous empruntez, quelle est votre capacité d’emprunt ?

Par principe, les mensualités de remboursement de votre emprunt (3) ne doivent pas excéder le tiers de vos revenus nets mensuels. C’est le montant de cette capacité d'emprunt que votre banque prendra en compte pour calculer le capital que vous pourrez emprunter.

Bien évidemment, le montant de ce capital variera en fonction de la durée de l’emprunt. Pensez à utiliser, pour une première approche, l’outil de simulation mis en place sur le site de votre banque.

N’oubliez pas de chiffrer le coût des travaux (devis d’artisans), ainsi que les frais directement liés à votre crédit immobilier :

  • les frais de dossier (variables en fonction des établissements financiers),
  • la garantie (hypothèque, privilège de créditeurs de deniers ou caution) qui permettra à l’organisme créditeur de se rembourser en cas de défaillance,
  • l’assurance du crédit immobilier destinée notamment à couvrir le risque de décès ou d’invalidité (son montant varie en fonction de votre âge et votre état de santé, des intérêts, autrement dit le coût du crédit).

La convention AERAS

Pour faciliter l'accès au crédit des personnes présentant un risque aggravé de santé, une convention a été signée entre les professionnels de la banque et de l'assurance, des associations de malades et de consommateurs ainsi que les pouvoirs publics. Lorsque vous empruntez, vous souscrivez à une assurance emprunteur pour protéger la banque et vous-même contre les risques de décès et d'invalidité. Les engagements pris dans cette convention vous concernent si vous présentez pour l’assurance un risque aggravé de santé. Cela signifie que votre état de santé ou votre handicap ne vous permet pas d’obtenir une couverture d’assurance aux conditions standard, quelle qu’en soit la raison.
Pour plus d'informations, rendez-vous sur la page AERAS ou sur le Mini-Guide AERAS.

Sachez que lorsque vous achetez un bien immobilier outre le prix d’achat vous devez payer ce que l’on appelle des frais de notaire qui regroupent les impôts et taxes, la rémunération du notaire et les débours. Ils sont de 2% à 3% du prix d’achat d’un bien neuf acquis auprès d’un professionnel, et de 6% à 8% (4) pour un bien ancien.

  • Souhaitez-vous acheter le logement pour l’occuper ?

Au moment de la revente, si votre logement a pris de la valeur, c’est-à-dire que vous réalisez une plus-value, celle-ci n’est soumise à aucun impôt puisque le logement constitue votre résidence habituelle et effective.

Mais la plus-value constatée à l’occasion de la revente d’une maison de vacances est imposée à 34,50 % (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) sauf à détenir le logement plus de 22 années.

  • Souhaitez-vous acheter pour réaliser un investissement locatif ?

Si vous achetez pour investir ou pour vous assurer un complément de revenus, vous devez au préalable connaître les impacts financiers de votre choix.

Outre la taxe foncière à acquitter en tant que propriétaire, vos loyers seront à ajouter à vos autres revenus pour le calcul de votre impôt sur le revenu. La fiscalité ne sera pas la même si vous louez vide ou meublé.

Les loyers d’une location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers alors que les loyers d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Vous pouvez bénéficier de régimes micro permettant d’appliquer un abattement sur vos loyers qui représente l’ensemble de vos frais (30% en location vide et 50% en location meublée).

Dans les deux cas, les revenus sont soumis aux prélèvements sociaux de 15.5%.
Si vous louez en meublé vous serez également redevable de la contribution économique territoriale (ancienne taxe professionnelle).
Au moment de la revente, la plus-value est imposée comme une résidence secondaire au taux de 34,50%.

(1) Il ne peut être détenu qu'un Livret A par personne physique.
(2) Sous réserve du respect des dispositions réglementaires du PTZ et d’acceptation de votre dossier par votre Banque Populaire Régionale, prêteur. Le PTZ est un prêt en faveur des primo-accédants sans intérêt accessible sous conditions de ressources qui permet de financer une partie de leur résidence principale dans le neuf ou dans l'ancien, sous conditions. Les intérêts sont pris en charge par l’État. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours avant d’accepter l’offre de crédit. La vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
Remplissent la condition de travaux les logements anciens qui font l’objet au moment de l’acquisition et dans un délai qui, sauf cas de force majeure ou contestation contentieuse de l’opération, ne peut dépasser trois ans à compter de la date d’émission de l’offre de prêt, de travaux d’amélioration d’un montant supérieur à une quotité minimale égale à 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux d’amélioration s’entendent de tous travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes définies par arrêté, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie, à l’exception de ceux financés par ECO PTZ.
(3) Sous réserve d’acceptation de votre dossier de crédit immobilier pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire par votre Banque Populaire Régionale, prêteur. L’emprunteur dispose d'un délai de réflexion de dix jours avant d'accepter l'offre de crédit. La réalisation de la vente est subordonnée à l'obtention du prêt. Si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
(4) En vigueur au 28/02/2014.

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