Les 5 étapes pour acheter dans l'immobilier neuf

Votre achat immobilier dans le neuf en 5 étapes

Vous allez acheter un bien immobilier neuf pour en faire votre résidence principale ou secondaire.
Avant de prendre possession de votre nouvel espace, il vous faut franchir 5 étapes clés.

Etape 1 : Le rendez-vous avec votre conseiller Banque populaire.

L’objectif est de connaître votre capacité d’emprunt pour délimiter vos recherches, d’autant qu’un logement neuf coûte plus cher qu’un logement ancien.

La convention AERAS

Pour faciliter l'accès au crédit des personnes présentant un risque aggravé de santé, une convention a été signée entre les professionnels de la banque et de l'assurance, des associations de malades et de consommateurs ainsi que les pouvoirs publics. Lorsque vous empruntez, vous souscrivez à une assurance emprunteur pour protéger la banque et vous-même contre les risques de décès et d'invalidité. Les engagements pris dans cette convention vous concernent si vous présentez pour l’assurance un risque aggravé de santé. Cela signifie que votre état de santé ou votre handicap ne vous permet pas d’obtenir une couverture d’assurance aux conditions standard, quelle qu’en soit la raison.
Pour plus d'informations, rendez-vous sur la page AERAS ou sur le Mini-Guide AERAS.


Votre conseiller Banque Populaire pourra aussi vous aider à savoir si vous êtes éligible à l’un des crédits aidés.

Ce dernier permet, par ailleurs, de financer également l’achat de son logement dans le parc HLM.

Etape 2 : La réservation de votre appartement ou votre maison

Plusieurs situations peuvent se présenter:

  • L'achat de terrain avec contrat de construction généralement d'une maison individuelle

  • L'achat en VEFA

Concernant la construction de la maison, le paiement se fait de manière échelonnée en fonction de l’avancement des travaux. Un versement d’avance peut être prévu mais de manière très encadrée et pour un montant maximum de 5% du prix convenu. Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu il ne doit pas dépasser 3% du prix de vente convenu dans le contrat.

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la réservation valide et bloque le lot ainsi que son prix. Vous devez verser un dépôt de garantie, plafonné à 5 % du prix de vente si la vente doit intervenir dans un délai maximum d’un an, et à 2 % si le contrat de vente définitif est signé dans un délai qui n’excède pas 2 ans.
Au-delà de 2 ans, aucun dépôt de garantie n’est autorisé.

Ces 5% seront par la suite déduits du prix à payer.

Votre dossier de réservation comprend :

  1. Le contrat de réservation avec les conditions générales reprenant vos obligations ainsi que celles du promoteur

  2. Les plans de votre logement

  3. La notice descriptive des prestations et notamment de vos demandes de personnalisation du bien (non-élévation d’un mur, faïence d’une certaine couleur, etc.).

Vous bénéficiez également d’un délai de rétractation de 10 jours, à compter du lendemain de la notification du contrat de réservation par lettre recommandée avec avis de réception ou de sa remise en main propre.

Etape 3 : Le financement de votre bien immobilier (2)

Il est temps maintenant de revoir votre conseiller Banque Populaire pour monter votre dossier de financement.

Préparez tous les documents nécessaires à l’étude de votre dossier, notamment le contrat de réservation s’il s’agit d’une VEFA, vos bulletins de salaire, votre avis d’imposition, votre pièce d’identité, le tableau d’amortissement de vos autres crédits, etc. Plus vite votre dossier sera complet, et plus vite la réponse pourra vous être donnée.

A réception de l’offre de crédit, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours et ne pourrez accepter votre offre de crédit que le onzième jour dès sa réception postale, le cachet de la poste faisant foi.

Vous bénéficiez d’une condition suspensive d’obtention de financement lorsque vous souhaitez financer votre acquisition par un crédit. Si vous n’obtenez pas votre crédit, le dépôt de garantie que vous avez le cas échéant versé, doit vous être restitué.

La condition d’obtention de crédit doit être prévue pour une durée minimale d’un mois à compter de la date de signature de l’acte .En pratique, le délai dont vous disposez pour obtenir votre financement est de l’ordre de 45 à 60 jours. 

Si vous n'obtenez pas de financement, la condition suspensive ne se réalise pas. La vente est alors annulée et les sommes doivent vous être restituées dans un délai de 3 mois à compter de votre demande de remboursement.

Les garanties bancaires.

Dans le cadre de votre crédit, la banque va prendre une garantie.

Il peut s’agir d’un cautionnement.
En cas de défaillance, la personne qui s’est portée caution prendra en charge les mensualités non versées et se retournera contre l’acquéreur défaillant.

Il peut aussi s’agir d’une hypothèque : l’acquéreur donne en garantie le bien financé. Si vous ne parvenez plus à rembourser votre crédit, la banque pourra procéder à la saisie et la vente du bien par voie judiciaire et se paiera sur le prix de la vente.

Etape 4 : La signature de l’acte de vente

Elle a lieu en général 5 à 6 mois après votre réservation. Vous serez alors officiellement propriétaire de votre logement. L’acte de vente reprend l’échéancier des paiements.

Pour une VEFA, par principe, le paiement est fractionné en fonction de l’avancement des travaux, sans pouvoir dépasser :

  • 35 % du prix à l’achèvement des fondations
  • 70 % à la mise hors d’eau (toiture)
  • 95 % à l’achèvement de l’immeuble

Le solde est payable à la réception du votre logement, à la condition qu’aucune réserve ne soit émise.

Concernant le contrat de construction de maison individuelle le paiement doit aussi respecter un échéancier :

  • 15% à l’ouverture du chantier, ce pourcentage peut inclure un dépôt de garantie.
  • 25% à l’achèvement des fondations.
  • 40% à l’achèvement des murs.
  • 60% à la mise hors d’eau (toiture)
  • 75% à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air.
  • 95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage

Etape 5 : La livraison du logement

Selon le programme que vous avez choisi, elle peut intervenir plusieurs mois, voire un an ou deux après la réservation.

À la remise des clés du bien immobilier neuf, vous devez payer le solde, soit 5 % du prix de vente.

Lors de la réception, vous pouvez être amené à émettre des réserves, si vous constatez des défauts d’exécution (malfaçons, non-conformité…).

Dans ce cas, que vous ayez souscrit un contrat de construction de maison individuelle (3) ou une VEFA (4), ce solde de 5% du prix est consigné auprès d’un tiers désigné d’un commun accord (en général le notaire), ou à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance, jusqu’à la levée des réserves, et donc jusqu’à ce que les réparations aient eu lieu.

Mentions légales

(1) Source : Notaires Paris Ile-de-France, 11/03/2013
(2) Après étude et sous réserve d’acceptation de votre Banque Populaire.
(3) Article R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation
(4) Articles R. 261-14 et R.261-18 du code de la construction et de l’habitation

Ces informations vous sont données à titre informatif et ne sauraient se substituer à l’avis d’un professionnel du droit : notaire, avocat… 

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Sous réserve d’acceptation de votre dossier de crédit immobilier pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire par votre Banque Populaire Régionale, prêteur. L’emprunteur dispose d'un délai de réflexion de dix jours avant d'accepter l'offre de crédit. La réalisation de la vente est subordonnée à l'obtention du prêt. Si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.