Calcule de prêt immobilier pour investir à long terme

L’immobilier est un investissement à long terme, qui a pour objectif d’accroitre progressivement votre patrimoine et/ou d’augmenter votre pouvoir d’achat.

Si vous décidez d’acheter un logement pour le louer, vous devez être vigilant et faire des choix avisés en tenant compte de votre objectif : complément de revenus ou transmission d’un patrimoine à vos enfants. Une fois votre décision prise, informez-vous sur les modalités de gestion et de mise en location de votre bien. De plus, sachez que les revenus issus de la location nue ou de la location meublée ne sont pas imposés de la même manière.

Dans tous les cas, l’investissement locatif doit suivre certaines règles de base :

  1. Privilégiez un logement facile à louer et à revendre

  2. Optimisez la gestion locative, par vous-même ou par un professionnel

  3. Recherchez les formules permettant d’en optimiser la fiscalité

  4. Assurez-vous que l’investissement est en phase avec vos objectifs patrimoniaux

Bien choisir le logement à acheter

Si vous achetez pour louer, le choix de ce logement est essentiel : il doit pouvoir répondre aux attentes d’une large majorité de locataires.

Vous devez faire votre choix en fonction de plusieurs éléments essentiels :

  • L’emplacement et son potentiel

Le logement doit être non seulement bien situé, mais également en phase avec les besoins de vos futurs locataires. Si vous comptez acheter un studio ou un petit deux-pièces, les étudiants seront votre cible ; il faut donc impérativement que le logement soit à proximité d’écoles supérieures ou d’universités. Si vous visez une grande surface, les familles désirant se loger apprécieront la proximité des écoles primaires et collèges et le voisinage de commerces.

  • Les qualités intrinsèques du logement

Outre le critère de l’emplacement, le logement proprement dit doit être de qualité : sain, propre, fonctionnel et moderne.

L’objectif est double : plaire au plus grand nombre et trouver un locataire rapidement.

L’état des parties communes doit également guider votre choix, si vous achetez un logement en copropriété. Si elles sont en mauvais état, des travaux pourront être engagés à plus ou moins court terme et donc impacter la rentabilité de votre investissement. Elles peuvent aussi donner une mauvaise image et faire fuir.
Vos chances de trouver un locataire rapidement et de le fidéliser en seront d’autant plus réduites.

Bon à savoir : si les travaux ne vous rebutent pas, l’achat d’un logement en mauvais état peut s’avérer rentable. Le coût de la remise en état est en effet déductible de vos impôts.

  • Le rapport prix d’acquisition / niveau des loyers potentiels

Investir, c’est d’abord penser à la rentabilité de son investissement.
Le marché de l’immobilier locatif est fluctuant, mais il est raisonnable d’espérer, en tant que bailleur, un rendement brut de l’ordre de 3 % à 7 %.

  • Estimez votre rentabilité brute.

Pour ce faire, il vous suffit de diviser le montant annuel des loyers anticipés par le prix d’acquisition de votre logement. Ceci suppose d’avoir une idée assez précise des prix à la location au mètre carré pratiqués pour le type de bien que vous projetez d’acquérir.

  • Calculez votre rentabilité nette.

La rentabilité brute n’est qu’un indicateur. Si vous voulez connaître avec plus de précision le rendement net potentiel de votre investissement, vous devez tenir compte des frais et charges liés à l’entretien et la gestion du bien immobilier, du coût de l’emprunt si vous financez cette opération à crédit, et des impôts générés par la location.

N’hésitez pas à faire appel à votre conseiller Banque Populaire de l'Ouest pour estimer le niveau de rentabilité du bien que vous convoitez.

Les étapes de la mise en location du bien

Investir dans un logement pour le mettre en location impose de réfléchir aux modalités de la location et de sa gestion. Avant tout, il faut faire le choix du bail.

Pour les baux d’habitation, vous avez le choix entre la location vide ou la location meublée si le bien loué constitue la résidence principale du locataire. Sachez que pour ces deux types de locations, le bail doit être conforme à un modèle type crée par un décret du 31 mai 2015. Une notice d’information, dont le contenu est défini par un arrêté du 31 mai 2015, doit y être annexée.

Le bail d’habitation vide a une durée minimale de 3 ans. Le locataire peut quitter le logement en donnant un congé avec un préavis de 3 mois par principe, pouvant être ramené à 1 mois selon le cas (par exemple si le bien est situé en zone tendue, ou si le locataire est licencié).
En tant que bailleur, vous ne pourrez mettre fin au bail qu’en donnant vous-même un congé 6 mois minimum avant la fin du bail. Votre congé doit être justifié par la vente du bien, votre reprise du logement ou par des motifs légitimes et sérieux (impayés de loyers par exemple).

Le bail d’habitation meublée, quant à lui, a une durée de 1 an minimum. Cette durée peut être ramenée à 9 mois si vous louez à un étudiant. Vous devrez procéder à un inventaire et à un état du mobilier dont le logement est équipé, signé par vous et le locataire et dont un original lui sera remis. Pour être qualifié de meublé, votre logement doit être équipé d’un minimum d’éléments, dont la liste est fixée par décret du 31 juillet 2015.

Vous pouvez mettre fin à la location en donnant congé au moins 3 mois avant le fin du bail et motivé par la vente, la reprise ou des motifs légitimes et sérieux. Le locataire, quant à lui, peut décider de vous donner congé à tout moment en respectant un préavis de 1 mois.

Je choisis le mode de gestion de la location

Vous pouvez décider de gérer seul le bien loué, ou d’en confier la gestion à un professionnel.

  • Gérer votre bien immobilier en direct

Si vous vous sentez l’âme d’un gestionnaire, vous pouvez très bien assumer seul cette charge.
Pensez alors à vous tenir informé sur les réglementations en vigueur et leurs évolutions.

  • Gérer la location via un professionnel

Vous pouvez déléguer la gestion de votre bien à un professionnel tel qu’une agence immobilière. Vous vous engagerez alors en signant un mandat de gestion qui délimitera, pendant sa durée, les pouvoirs du gestionnaire.

Cette gestion n’est pas gratuite. Sachez que les honoraires de gestion sont librement fixés par l’agent immobilier et sont affichés en agence. Ces frais sont déductibles de vos revenus fonciers.

J’adapte mon projet immobilier à mes objectifs patrimoniaux

Vous devez affiner votre projet en fonction de votre objectif patrimonial : avoir des revenus complémentaires immédiats ou vous constituer un complément de retraite le moment venu.

  • Se procurer des revenus immédiats ou des revenus complémentaires pour la retraite

Si vous avez suffisamment d’épargne pour financer la quasi-totalité de votre investissement immobilier, les loyers que vous percevrez viendront s’ajouter à vos autres revenus existants. Pour éviter que vos revenus ne soient grevés par les impôts, examinez les divers dispositifs qui peuvent vous permettre de bénéficier de réductions d’impôt. Dans les différents types d’investissements (Duflot, PINEL), vous devez vous engager à louer pendant une durée minimale de 6 ans et maximale de 12 ans.

Si votre acquisition est en partie financée à crédit, les charges de remboursement (ou intérêts d’emprunt) viendront diminuer vos revenus locatifs au titre des charges foncières. Assurez-vous que le solde loyers/charges est bien positif et correspond au complément de rémunération que vous souhaitez obtenir.

  • Les conséquences fiscales sur les revenus issus d’une location vide ou d’une location nue

La fiscalité ne sera pas la même si vous louez un logement vide ou meublé :

Dans le cadre de la location vide les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers alors que les loyers d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Dans les deux cas vous pouvez bénéficier de régimes d’imposition simplifiés appelés «micro-foncier» pour les locations nues, et «micro-BIC» pour les locations meublées.

Dans les deux situations, un abattement forfaitaire pour charges est déduit de vos loyers (30 % en nu et 50 % en meublé). Seule condition à cette simplification, les loyers annuels ne doivent pas dépasser 32900 euros en location meublée, et 15000 euros en location nue.

Si vos charges dépassent vos recettes, vous pouvez opter pour un régime réel d’imposition.
En location nue, le déficit foncier vient diminuer votre revenu global dans la limite annuelle de 10700 euros, combinaison gagnante !

Mais si vous louez meublé, en tant que non professionnel, seuls vos loyers des dix années suivantes peuvent absorber vos pertes. Dans les deux cas, les revenus sont soumis aux prélèvements sociaux de 15.5%.

  • Transmettre à ses proches

Vous aurez peut-être, d’ici quelques années, le souci d’aider vos proches à s’établir dans la vie. Leur donner un bien immobilier est une solution intéressante. Cette donation peut être faite en pleine propriété. Le bien ne vous appartient plus.
Mais vous pouvez aussi procéder à une donation en démembrement de propriété. Vous donnez la nue-propriété à vos enfants et vous vous conservez l‘usufruit. L’intérêt est que vous continuez à percevoir les loyers. Vos enfants n’auront la pleine propriété du bien qu’au jour de votre décès sans droit de succession à payer au notaire !

Votre conseiller Banque Populaire pourra utilement vous conseiller.

Mentions légales

Ces informations vous sont données à titre informatif et ne sauraient se substituer à l’avis d’un professionnel du droit : notaire, avocat… 

Ces informations vous sont données dans le cadre d’un partenariat entre la Banque Populaire de l’Ouest et Business Fil et à ce titre, la Banque Populaire de l’Ouest ne peut pas garantir l’exactitude, la fiabilité et le caractère complet des informations figurant sur le présent site et ne saurait être tenue pour responsable des erreurs, d’une absence de disponibilité des informations et mises à jour ou de toute inexactitude. 

Sous réserve d’acceptation de votre dossier de crédit immobilier pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire par votre Banque Populaire Régionale, prêteur. L’emprunteur dispose d'un délai de réflexion de dix jours avant d'accepter l'offre de crédit. La réalisation de la vente est subordonnée à l'obtention du prêt. Si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.