Défiscaliser via un crédit immobilier

Votre investissement immobilier comme vos placements financiers doivent être productifs de revenus, pour vous assurer un complément de revenus et/ou idéalement impacter votre impôt à la baisse.
Il est nécessaire de faire les bons choix ainsi que des simulations chiffrées.

Que vous choisissiez un investissement locatif précis (Duflot, PINEL …) ou pas, que vous louiez meublé ou vide, comment seront imposés vos revenus locatifs ? Quelle sera l’incidence sur votre impôt sur le revenu ?

Je veux prévoir l’imposition de mes revenus fonciers

Que vous choisissiez de mettre le bien en location vide ou meublée, en fonction du montant des loyers encaissés, vous serez obligatoirement soit dans un régime dit simplifié (ou micro) soit dans un régime dit réel, ou alors vous pourrez opter pour un des régimes.

Louer vide

Pour effectuer votre simulation d’impôt, il faut déterminer le loyer annuel du logement, et évaluer les charges relatives à ce même bien.

Une fois le chiffrage réalisé, vous saurez si vous relevez du micro-foncier (loyers inférieurs à 15 000 euros) ou du réel (loyers supérieurs à 15 000 euros).
Si vous estimez que les charges sont supérieures à 30 % (abattement forfaitaire pour charges) des loyers à venir, il est préférable d’opter pour un régime réel. Les dépenses seront déductibles pour leur montant réel.
Ce choix sera nécessaire si vous investissez dans un bien ancien nécessitant la réalisation de travaux importants avant toute mise en location.

Attention toutefois si vous optez pour le réel, vous ne pourrez pas en sortir avant 3 ans. Si au terme de ce délai, vos recettes sont inférieures à 15 000 euros, vous aurez la possibilité de revenir au micro-foncier.

Alors en résumé, pour une location vide deux régimes possibles :

Le régime du micro-foncier Le régime réel
Si vos revenus bruts fonciers hors taxes sont inférieurs à 15 000 € par an, le revenu foncier imposable bénéficie d’un abattement de 30%. Votre revenu imposable équivaut à 70% de votre revenu foncier brut. Aucune déclaration spécifique n'est à effectuer : il suffit de reporter le montant de vos loyers hors charges directement sur votre déclaration de revenus n° 2042 page 3 ligne 4BE. Si vos revenus bruts fonciers hors taxes sont supérieurs à 15 000 € par an, vous relevez du régime de droit commun, dit « réel ». Votre revenu foncier net imposable est alors égal à vos revenus fonciers bruts, moins une partie des frais et charges supportés durant l'année. Cette somme doit être déclarée via un imprimé annexe à la déclaration des revenus (imprimé n° 2044). Ce régime est également applicable sur option aux contribuables dont les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €.

Inutile de joindre à votre déclaration les justificatifs des charges déductibles.

Dans un souci de simplification, lorsque les factures émanent de tiers, comme un entrepreneur de travaux, vous devez être en mesure de les présenter à l’administration en cas de demande de leur part, et de les conserver pendant 3 ans.

Quelles charges puis-je déduire ?

Pour être considérées comme déductibles des loyers, les charges doivent se rapporter à un bien procurant un revenu foncier (c’est-à-dire loué), avoir été payées au cours de l’année d’imposition, et pouvoir être justifiées.

Il est admis que si des travaux sont nécessaires à la mise en location du bien et que celui-ci n’est pas encore loué, vous pouvez déduire les travaux à charge pour le bailleur de s’engager à louer dès la fin des travaux.

En l’absence de loyer, la déduction se fait sur votre revenu global (= ensemble des revenus du foyer fiscal tels que salaires, dividendes …) dans la limite de 10 700 euros par an.

Si votre revenu global est insuffisant pour absorber le déficit c’est-à-dire s’il est inférieur à 10 700 euros, vous pourrez diminuer votre revenu global des six années suivantes. Les intérêts d’emprunt sont exclusivement déductibles des seuls revenus fonciers de l’année et des dix années suivantes.

Les charges déductibles les plus courantes sont :

  • Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration
    (Le propriétaire bailleur qui installe dans le logement un détecteur de fumée normalisé peut le déduire de ses revenus fonciers) ;

  • Les provisions pour charges de copropriété payées l’année d’imposition même si on ne connait pas encore leur affectation au moment de la déclaration ;

  • Les primes d'assurance quelque soit le risque couvert ;

  • Les intérêts d'emprunt ;

  • Les honoraires de gestion d’agence ;

  • La taxe foncière et taxes annexes à l’exception de la TEOM.

A noter qu’en tant que propriétaire bailleur si vous réalisez des travaux vous-même, votre main d’œuvre personnelle ne peut pas être prise en compte. Seuls les matériaux nécessaires achetés avec facture peuvent être déduits.

Ces charges peuvent-elles faire baisser mes impôts ?

Si vos charges sont supérieures à vos recettes, le déficit foncier constaté peut s’imputer sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Diminuer le revenu global c’est diminuer la base qui sert au calcul de votre impôt sur le revenu. C’est donc une source d’économie.

Louer meublé

Louer en meublé est considéré comme une activité commerciale. Vous relevez des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et bénéficiez comme la location vide d’un régime simplifié (micro BIC avec recettes inférieures à 32 900 euros et application d’un abattement forfaitaire de 50 % pour charges) ou d’un régime réel.

En fonction de trois critères cumulatifs (inscription au RCS, recettes de la location meublée supérieures à 23 000 euros, recettes plus importantes que les autres revenus), vous serez qualifié de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).

Il vous sera alors possible :

  • D'acquérir un bien en pratiquant l'amortissement du logement et de son mobilier ;

  • De reporter vos déficits d’exploitation, soit sur votre revenu global (statut LMP), soit sur vos autres revenus de même nature (statut LMNP).

Je veux utiliser l’investissement immobilier pour payer moins d’impôts

Plusieurs dispositifs peuvent vous permettre de réduire votre facture fiscale, en fonction de votre situation personnelle. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec votre conseiller Banque Populaire pour une première analyse de vos besoins.

Investir dans l’immobilier patrimonial ou historique

La loi Malraux permet aux investisseurs de participer à la restauration des monuments historiques tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. L’investissement vous donne droit à une réduction d’impôt de 22% ou de 30% des dépenses engagées, selon la nature de l’immeuble et sa localisation, dans la limite de 100 000 € de dépenses annuelles.

L'avantage fiscal est accordé en contrepartie du respect de certaines conditions, notamment la location du bien nu pendant au moins neuf ans à un locataire qui en fait sa résidence principale, lorsqu’il s’agit d’immeuble d’habitation.

Acheter un bien ancien

A l’heure actuelle, si vous achetez un bien ancien, vous pouvez le louer dans le cadre du dispositif BORLOO ANCIEN ou conventionnement ANAH et bénéficier d’une déduction spécifique de 30%, 60 % ou 70 % sur vos loyers.
Vous devez vous engager à louer pendant 6 ans ou 9 ans (travaux subventionnés ANAH) à des personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Les loyers sont fixés conformément à un loyer plafond hors charges. Vous pouvez retrouver ces conditions sur le site www.service-public.fr

Avec le dispositif Duflot PINEL, les logements anciens sont également éligibles à condition d’avoir fait ou de faire l’objet de travaux de réhabilitation.

Acheter dans le neuf en bénéficiant d’avantages fiscaux

Plusieurs dispositifs, destinés à favoriser l’investissement dans l’immobilier neuf, peuvent vous permettre de bénéficier de réductions d’impôt.

Dispositif Duflot-PINEL Dispositif loi Censi-Bouvard Dispositif loi Girardin
Il vous permet de déduire de votre impôt sur le revenu 12,18 ou 21 % du prix du logement répartis sur six, neuf ou douze ans, dans la limite d'un plafond d'investissement de 300 000 € par an. Depuis le 1er janvier 2015, vous pouvez louer à un ascendant ou descendant à condition qu’ils remplissent les conditions de ressources. Un plafond* de loyer par m² hors charges doit être respecté après application d’un coefficient multiplicateur. Il s’agit d’un avantage réservé à certaines résidences meublées (tourisme, de soins agrées, …). Ce dispositif ouvre droit à une réduction d’impôt équivalente à 11% du prix de revient, dans la limite d'un plafond d'investissement annuel de 300 000 €. Fin programmée au 31/12/2016. Il ne vise que les biens situés dans les DOM-COM. Le taux de la réduction d’impôt peut varier de 18% à 48% du montant de l’investissement, selon la nature du logement.
Les plafonds de ressources et de loyers sont fixés en fonction de la localisation géographique du logement, classement établi en 4 zones (A Bis, A, B1, B2).

Ces investissements peuvent-ils faire baisser mes impôts ?

Oui, ils octroient des réductions d’impôt qui diminuent le montant de l’impôt sur le revenu dont vous êtes redevable.
A ce titre, votre investissement non seulement vous procure un complément de revenus mais impacte à la baisse votre impôt !

N’oubliez pas que si le logement est économe en énergie, vous pouvez économiser le montant de la taxe foncière pendant deux ans.

Comment en bénéficier ?

Chaque année vous devez déposer un imprimé 2042 C en même temps que votre déclaration de revenus n° 2042 au mois de mai. Il permet d’identifier le dispositif dans lequel vous êtes engagé et de prendre en compte l’application de la réduction d’impôt.

Précautions d’emploi…

Le régime de la location meublée est complexe à mettre en œuvre, en particulier le statut de loueur professionnel ; même chose pour ce qui concerne les lois Malraux, Girardin ou Censi-Bouvard. Il est donc préférable de se faire assister d’un spécialiste ou de se tourner vers les solutions clefs en main.

Votre conseiller Banque Populaire peut utilement vous aider dans vos démarches et vous orienter vers le professionnel compétent.

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