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Investir dans l'immobilier avec une SCPI

Qu'est-ce qu'une SCPI ? Quels sont les intérêts que présente cet investissement ?
Interview de Louis-Renaud MARGERAND, Directeur du Développement, NAMI-AEW Europe.

Propos recueillis lors d'une serie de conférences, les Régionales de l'immobilier, au cours desquelles la Banque Populaire de l'Ouest est allée à la rencontre de ses clients en 2013 et 2014, entourée d'experts en investissement Immobilier.

 

SCPI : investir dans l’immobilier en toute simplicité

Investir dans les SCPI - Société civile de placement immobilier

Nom de code : SCPI.

Statut : société civile de placement immobilier, agréée par l'Autorité des marchés financiers (AMF).

Mission : investir les capitaux recueillis auprès des épargnants dans des immeubles (habitation, bureaux...), les gérer, les revendre si nécessaire, dans l'objectif d'accroître la valeur de son patrimoine.

Les SCPI constituent de fait une solution simple et performante pour les particuliers désireux d'investir dans la « pierre » sans se soucier au quotidien de la gestion de leur patrimoine immobilier.
La SCPI est en effet dotée de nombreux avantages liés à son statut et à son mode de fonctionnement :

Simplicité
C'est son premier avantage. Un particulier qui souscrit des parts de SCPI n'a pas de formalités particulières à accomplir. Rien à voir, de ce point de vue, avec un achat « en direct » d'un bien immobilier, où le passage par la case « notaire » est obligatoire. Mieux encore, le porteur de parts de SCPI n'a pas non plus à prendre en charge la gestion au quotidien de son actif immobilier, cette tâche revenant au gestionnaire de la SCPI. 
 
Mutualisation et diversification
Le patrimoine d'une SCPI est investi sur des dizaines d'immeubles, des centaines de logements ou de bureaux, pouvant être répartis dans plusieurs régions.
L’investissement d'un porteur de parts de SCPI est donc diversifié, à la différence d'un investissement en direct, dont le risque est concentré sur le bien détenu. 
 
Accessibilité
Autre avantage de la SCPI : chaque investisseur peut souscrire le montant correspondant à son besoin. Pour 10 000 euros, il peut ainsi devenir « copropriétaire » d'un patrimoine immobilier de plusieurs millions d'euros. 
 
Professionnalisme
C'est un autre des attraits de la gestion déléguée. Le patrimoine de la SCPI est géré par des professionnels de l'immobilier. Ceux-ci sont en mesure d'intervenir efficacement sur l'ensemble des segments de ce marché : résidentiel, bien sûr, mais aussi bureaux, surfaces commerciales, entrepôts, tout type de bien qu'un particulier ne pourrait souvent ni acquérir, ni gérer en direct.
 
À tous ces atouts, les SCPI ajoutent encore un autre argument, fiscal celui-là :
Les particuliers qui investissent dans des parts de SCPI peuvent en effet prétendre à certains avantages fiscaux. On peut schématiquement les classer en deux catégories : 
 
Les avantages liés à la nature fiscale de la SCPI
Certaines SCPI sont en effet éligibles aux dispositifs d'encouragement à l'investissement locatif et autorisent une réduction d’impôt sur le revenu (IR) plafonnée tant en montant qu’en taux de l’avantage fiscal procuré outre son intégration dans le plafond global de certains avantages fiscaux au titre de l’IR. Tel était le cas du dispositif Scellier, ou encore dispositif dispositif Duflot aujourd'hui remplacé par le dispositif Pinel.  
 
L’optimisation en cas de déficit foncier préexistant
Les déficits fonciers provenant d’immeubles donnés en location nue sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal à hauteur de 10 700 € par an. Au-delà ils se reportent sur des revenus de même nature des 10 années suivantes. Un contribuable qui, à la suite de travaux d’entretien, de vacance de ses locations, etc, constaterait un déficit supérieur tirerait un bénéfice direct de l’acquisition de parts de SCPI. En effet, celles-ci lui généreraient un revenu qui, du fait de l’imputation du déficit foncier existant, serait exonéré d’IR.
 
Les avantages liés au mode de financement des parts
Si l'investisseur finance l'acquisition des parts de la SCPI via un emprunt immobilier, les intérêts de cet emprunt seront déductibles fiscalement des seuls revenus fonciers, sans imputation possible sur le revenu global fussent-ils dans la limite de 10 700 €. Le montant des intérêts qui excéderait ces revenus serait alors reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, sous réserve que ces derniers soient suffisants.

Avertissements sur les risques d'investissement liés aux SCPI

Risques généraux : la gestion discrétionnaire mise ne place dans le cadre de la SCPI repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés immobiliers. Il existe un risque que la SCPI ne soit pas investie en permanence sur els marchés ou immeubles les plus performants.
 
Risque immobilier : les investissements réalisés par la SCPI sont soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers. Les SCPI ne présentent aucune garantie de capital ou de performances. L’investissement en SCPI expose donc le client à un risque de perte en capital.

Risque de liquidité : les SCPI ne garantissent pas la revente des parts qui s’étable selon les règles de l’offre et de la demande sur le marché organisé prévu à cet effet. L’investissement doit s’envisager sur le long terme et le durée de placement recommandée est fixée à 10 ans.

Risque lié au crédit : le financement bancaire souscrit par la SCPI s’accompagne d‘engagements contractuels dont le non respect rend la dette exigible. Il peut augmenter le risque de perte en cas de dévalorisation des actifs
 

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