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Pourquoi investir dans l'immobilier ?

Pourquoi investir dans l'immobilier ? Quelles différentes solutions d'investissement existent ? Quelles sont les pièges à éviter avant de se lancer ?

Conseils et préconisations par Betty DESGRE, Responsable Commercial Régional, Ad Valorem Résidentiel. Propos recueillis lors d'une serie de conférences, les Régionales de l'immobilier, au cours desquelles la Banque Populaire de l'Ouest est allée à la rencontre de ses clients en 2013 et 2014, entourée d'experts en investissement Immobilier.

 

Adapter le placement immobilier à ses objectifs patrimoniaux

L’investissement en actifs immobiliers peut répondre à de multiples objectifs patrimoniaux. Au-delà des cibles classiques d’usage (acquérir sa résidence principale, disposer d’une résidence secondaire), de rendement (investir dans du résidentiel locatif procurant des revenus – les SCPI) ou de rentabilité (miser sur la croissance de la valeur patrimoniale), d’autres stratégies d’acquisition immobilière permettent de concrétiser des projets plus spécifiques.

L’immobilier peut procurer des revenus immédiats mais permet aussi, si l’investisseur le souhaite, de différer dans le temps à la fois la perception de ces revenus et la matérialisation de la plus-value du placement. Il peut donc s’adapter à l’essentiel des objectifs patrimoniaux.

Par exemple, si le but prioritaire est la préparation de la retraite, l’épargnant privilégiera les stratégies d’acquisition à crédit. Il repoussera ainsi jusqu’au moment de sa cessation d’activité la perception effective de ses revenus fonciers auparavant en partie affectés au remboursement de l’emprunt.
Les contribuables fortement imposés ou déjà bénéficiaires de revenus fonciers opteront quant à eux pour des techniques d’optimisation fiscale leur permettant de réduire leur base imposable ou le niveau de leur impôt, tout en espérant réaliser une plus-value sur le long terme.

La mise en œuvre de chacune de ces techniques suppose une analyse patrimoniale approfondie de la part de votre conseiller en gestion de patrimoine, qui saura vous orienter vers les bonnes solutions.

Se constituer des revenus

Choisir d’investir dans de l’immobilier locatif est la stratégie la plus communément adoptée par les particuliers désireux de se constituer des revenus tout en espérant, à terme, une revalorisation de leur placement.

L’achat d’un logement dans le but de louer, dans l’ancien comme dans le neuf, est effectivement une opération d’autant plus pertinente qu’elle permet, le plus souvent, d’utiliser l’effet de levier du crédit, qui améliore la rentabilité de l’investissement. Mais les achats en direct nécessitent d’y consacrer du temps, d’être sélectif et de connaître précisément le marché locatif ; ce qui restreint souvent le champ de l’investisseur à des zones géographiquement proches de son lieu d’habitation.

Les formules de placements collectifs permettent d’éviter cet écueil. Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), par exemple, gèrent pour le compte de leurs souscripteurs un patrimoine locatif constitué pour l’essentiel d’immeubles de bureaux, de murs de commerce ou d’entrepôts. Elles constituent une solution simple et performante pour les particuliers désireux d'investir dans la « pierre » sans se soucier au quotidien de la gestion de leur patrimoine immobilier.

Investir dans l’ancien en déduisant les travaux de ses revenus

Le régime fiscal des revenus fonciers n’est pas des plus avantageux. Directement imposables au taux marginal de l’impôt sur le revenu, après imputation des charges ou déductions admises(1) fiscalement, les revenus fonciers sont en outre soumis aux prélèvements sociaux.

Pour réduire sa facture fiscale, le propriétaire bailleur peut toutefois avoir recours au mécanisme du déficit foncier. Son principe : engager des charges fiscalement déductibles telles que des dépenses de rénovation, et en déduire l’intégralité de ses revenus fonciers.

Le recours à un emprunt pour acquérir le bien mis en location ou pour financer tout ou partie des travaux bénéficiant à ce bien peut également participer de cette optimisation, avec une limite toutefois : la prise en compte au titre d’une même année des intérêts financiers sera en effet circonscrite par le montant même des loyers perçus. Autrement dit, les intérêts financiers ne peuvent à eux seuls générer un déficit foncier(2).
En outre, si ces dépenses sont supérieures aux revenus fonciers annuels, le propriétaire bailleur peut en déduire le surplus de ses revenus globaux, jusqu’à 10 700 euros(3).
C’est un moyen efficace de réduire le montant de ses revenus fonciers voire de générer un déficit foncier réduisant son niveau d’imposition à l’impôt sur le revenu.

Pour bénéficier de ce mécanisme, le propriétaire doit louer le bien rénové et/ou acquis en recourant à un emprunt.

Acquérir l’usufruit ou la nue-propriété d’un bien immobilier

Le bien immobilier se prête idéalement au démembrement. Selon ses objectifs, l’investisseur peut choisir de n’acquérir que la nue-propriété d’un logement ou, à l’inverse, son usufruit, c’est-à-dire le droit de jouir du bien ou d’en percevoir les revenus.

Les contribuables imposés à l’ISF sont particulièrement concernés par les stratégies dites d’usufruit temporaire. En n’achetant que la nue-propriété d’un bien, ces nus-propriétaires bénéficient non seulement d’une décote sur le prix d’acquisition en pleine propriété – dont le niveau varie en fonction de la durée de l’usufruit temporaire –, mais ils réduisent aussi leur assiette ISF(4). Ils ne toucheront aucun revenu durant la période de démembrement ; toutefois, ils redeviendront pleinement propriétaires du bien lors de l’extinction de l’usufruit (généralement au bout de 15 ans).

Une stratégie qui, à terme, permet aux investisseurs d’accroître leur patrimoine, dans un cadre fiscal privilégié. Si l’usufruit temporaire a été acquis par un bailleur social, le nu-propriétaire est en outre autorisé à déduire de ses autres revenus fonciers les intérêts d’emprunts contractés pour l’acquisition de la nue-propriété et, le cas échéant, les dépenses de grosses réparations.

Profiter des avantages de la location meublée

Outre une plus grande souplesse dans la gestion des locataires qui est souvent déléguée, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) procure des avantages fiscaux spécifiques, variables selon le régime retenu. Dans les deux cas, les bénéfices retirés ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) respectivement professionnels et non professionnels. Ainsi, un propriétaire sera placé sous l’un ou l’autre de ces deux régimes selon le respect ou non de certaines conditions.

Cela lui permettra, notamment, d’acquérir son bien immobilier en pratiquant des amortissements respectivement sur ce logement ou sur le mobilier le composant, de bénéficier d’une imposition allégée sur les loyers minorés, entre autres, de tout ou partie de ces amortissements, et de reporter ses déficits d’exploitation sur son revenu global (statut LMP) ou sur ses autres revenus de même nature (statut LMNP).

Le régime de la location meublée est particulièrement adapté aux investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier pour en tirer, une fois le crédit remboursé, des revenus complémentaires à moindre coût fiscal par effet de l’imputation des amortissements n’ayant pas été préalablement déduits.
Mais il est complexe à mettre en œuvre, en particulier s’agissant du régime de loueur professionnel(5). Quelle que soit la solution de location en meublé retenue, il peut être judicieux de se tourner vers les solutions clé en main.

Préserver l’immobilier ancien en bénéficiant d’avantages fiscaux

Les contribuables fortement imposés peuvent se tourner vers les dispositifs Malraux. La loi Malraux permet aux investisseurs de participer à la restauration de certains immeubles de quartiers anciens tout en bénéficiant d’avantages fiscaux incitatifs.

L’investissement, en direct ou via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, donne droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 22 % ou 30 % des dépenses engagées, selon la nature de l’immeuble et sa localisation, dans la limite de 100 000 euros de dépenses annuelles.
L’avantage fiscal n’est accordé qu’en contrepartie de la location du bien nu pendant au moins neuf ans à un locataire qui en fait sa résidence principale.

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Mentions Légales

(1) Déduction forfaitaire dans le cas du régime du micro-foncier sous réserve d’un montant maximal de ce type de revenus, imputation des charges réelles ou selon un taux forfaitaire, prise en compte d’amortissements selon le régime fiscal opérant.
(2) Le surplus éventuel d’intérêts financiers non imputés se reporte sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes.
(3) Au-delà, les déficits fonciers se reportent sur des revenus de même nature des dix années suivantes.
(4) Un bien grevé d’usufruit entre, en principe, dans le patrimoine imposable de l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété.
(5) Contrainte, notamment, de retirer de cette activité plus de 23 000 euros de recettes brutes annuelles devant excéder l’ensemble des autres revenus nets professionnels du foyer fiscal. Pour plus de précisions, voir également l’espace Gestion Privée sur le site banquepopulaire.fr.​