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Lexique immobilier de la Banque Populaire de l'Ouest

Retrouvez ici les définitions de tous les termes techniques et utiles concernant le crédit immobilier.

Apport personnel

Somme qu’un emprunteur peut mobiliser pour financer une partie d’une acquisition, de la construction d'un logement ou de la réalisation de travaux. Cette somme peut être constituée de liquidités mais aussi d’un crédit 0%, d’un crédit 1% logement, d’un crédit épargne logement ou encore d’un crédit fonctionnaire. Pour financer le projet, l’emprunteur sollicite alors un crédit en complément de cet apport personnel auprès d’un établissement de crédit.

L’apport personnel est généralement exprimé en pourcentage du montant total de l’opération. Par exemple : Un projet d’acquisition d’une résidence principale d’un montant de 150.000 € peut ainsi se financer par un apport personnel de 15.000 € et par un crédit de 135.000 €, l’apport personnel représentant alors 10% de l’opération et l’emprunt 90%.

Assurance emprunteur

L’assurance emprunteur (ou assurance crédit) protège l'emprunteur et l’établissement financier prêteur en cas d'accidents physiques (décès, incapacité de travail) ou de perte de revenus (chômage).

L’assurance chômage (ou perte d’emploi) garantit à l'emprunteur le remboursement d'une partie des échéances en cas de chômage. Elle est soumise à des critères stricts.

L’assurance décès, invalidité / incapacité garantit la prise en charge des sommes restantes dues (en cas de décès ou d'invalidité absolue et définitive) ou le remboursement des échéances (pendant la période d'incapacité ou d'invalidité permanente, totale ou partielle).

L’assurance pour Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (ou « assurance PTIA ») couvre l’invalidité physique ou mentale constatée avant l’âge de 65 ans mettant l’assuré dans l’incapacité définitive d’exercer toute activité rémunératrice et dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes courants de la vie (se laver, se nourrir, se déplacer...). L’assureur rembourse alors le montant du capital restant dû.

Capacité de remboursement

La capacité de remboursement d’un emprunt est un élément déterminant des modalités (montant, durée) du crédit accordé à l’emprunteur.

L’usage, dans le domaine bancaire français, est que les charges liés au remboursement du (ou des) crédit(s) en cours ne dépassent pas 33% des revenus nets de l’emprunteur (on parle de « taux d’endettement ») et que le « reste à vivre » soit suffisant en regard des besoins minimum de la cellule familiale (le « reste à vivre » nécessaire sera plus important pour une famille avec 3 enfants que pour un(e) célibataire).

Cautionnement

Voir Garanties

Contrat de crédit

Lorsque le prêteur et l’emprunteur se sont mis d’accord sur les modalités de l’offre de crédit et l’ont signée, cette dernière devient le contrat de crédit immobilier, qui est un acte authentique où sont détaillées toutes les clauses du crédit : montant, durée, taux, coût, garanties, etc.

Crédit (in fine, amortissable, relais)

Les crédits les plus fréquents sont de 3 types :

  • Crédit amortissable : C’est le type de crédit le plus fréquent. Le remboursement du capital est étalé dans le temps. Chaque échéance comprend le remboursement d'une fraction du capital, les intérêts d'emprunt et les primes d'assurances éventuelles. Pour les crédits à échéances constantes (les plus fréquents), la part des intérêts diminue avec le temps, alors que la part du capital augmente.

  • crédit in fine : crédit dont l'emprunteur rembourse l’intégralité des intérêts avant de rembourser le capital emprunté, en une seule fois, à l’échéance du contrat de crédit. Les intérêts payés sont plus élevés que pour un crédit amortissable, mais sont généralement déductibles des revenus (ce type de crédit étant le plus souvent utilisé par des investisseurs présentant un taux d'imposition est élevé).

  • crédit relais : crédit dont la durée maximum est généralement limitée à 2 ans et qui vise à permettre à un propriétaire d’acquérir un nouveau logement avant d’avoir vendu l’actuel. Ce type de crédit est donc accordé dans l'attente de la réalisation de la vente, pour un montant pouvant généralement atteindre 80% du prix estimé de l’actuel logement et sans pénalités de remboursement.

Déficit foncier

Un déficit foncier existe lorsque les dépenses déductibles du revenu foncier sont supérieures aux recettes. Par exemple, dans le cas d’un investissement immobilier locatif, si les intérêts d’emprunt, les frais d’assurances… sont supérieurs aux recettes locatives, un déficit foncier peut être déduit des autres recettes de même nature voire, dans une certaine mesure, du revenu net imposable.

Démembrement de propriété

On parle de « démembrement de propriété » quand la propriété d'un bien est divisée entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Cette division de la propriété (contraire à la notion de « pleine propriété ») est relativement fréquente dans le cadre de donations ou successions.

L’usufruitier d’un bien immobilier possède alors le droit d'utiliser le bien (ex. : l’habiter, le donner en location) et d'en percevoir les éventuels revenus.

Le nu-propriétaire d’un bien immobilier possède les murs et, à ce titre, est tenu légalement de prendre à sa charge les gros travaux. En cas de décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du logement (on parle alors de « remembrement de propriété »).

Durée d'amortissement

La durée d'amortissement d'un emprunt est durée nécessaire au remboursement total du capital emprunté et des intérêts y afférant. La succession de paiements est planifié dans le tableau d’amortissement.

Cet amortissement sera étalé dans le temps (on parle alors de crédit amortissable), soit effectué en un seul paiement à l’échéance du crédit (on parle alors de crédit in fine).

Échéance

Date à laquelle l’emprunteur doit rembourser tout ou partie du capital emprunté et payer les intérêts y afférant, voire les frais d’assurance.

Le terme « échéance » désigne également le montant des sommes payées par l’emprunteur à la date convenue. Tant que l’échéance n’est pas encore arrivée à terme, on parle d’échéance « à échoir ». Lorsque l’échéance arrive à terme, on parle d’échéance « échue » (le prêteur pouvant donc alors la réclamer).

Frais de dossier

Les frais de dossiers sont les frais facturés par l’établissement financier prêteur pour l’étude et le montage d’un crédit immobilier.

Garanties

On désigne par le terme « garanties » les différents types de protection visant à l’établissement financier prêteur d’obtenir le remboursement des sommes dues en cas de défaut de paiement de la part de l’emprunteur. Il existe plusieurs types de garanties :

  • L'hypothèque : acte notarié par lequel un emprunteur s'engage à remettre un bien, généralement immobilier (le bien objet du crédit ou non) à son créancier, en cas de défaut de paiement. Les actes hypothécaires sont conservés au service de publicité foncière.

  • Le Privilège de Prêteur de Deniers (P.P.D.) : Le P.P.D. permet au prêteur d'être prioritaire sur les garanties prises sur le bien immobilier. Si le bien immobilier de l'emprunteur doit être saisi et vendu, le prêteur titulaire de ce privilège pourrait être indemnisé en priorité.

  • Le cautionnement : contrat par lequel un tiers (personne physique ou morale) s'engage par écrit à régler les échéances dues à la place de l’emprunteur défaillant.

  • Le nantissement : contrat qui affecte un bien incorporel (ex. : parts de société) à la garantie de l’emprunt immobilier. Si l’emprunteur ne peut honorer sa dette, l’établissement financier prêteur pourra vendre le bien pour se rembourser.

Hypothèque

Voir Garanties

Indemnité de Remboursement Anticipé (I.R.A.)

En cas de remboursement du crédit immobilier avant l’échéance convenue, l’établissement financier peut exiger le paiement de pénalités ou indemnités de remboursement anticipé (I.R.A.). L’échéance du crédit et le montant de ces pénalités figurent dans le contrat de crédit.

Nantissement

Voir Garanties

Nue-propriété

Voir Démembrement de propriété

Offre de crédit

L’offre de crédit (ou offre préalable de crédit) est un document au contenu réglementé que l’établissement de crédit sollicité adresse à l’emprunteur éventuel ainsi qu’à ses cautions, gratuitement et par voie postale. Ce document doit mentionner le taux, la nature du crédit, son montant, la durée d’emprunt, les pénalités de remboursement anticipé, le coût total du crédit, les frais annexes…

L’offre de crédit engage l’établissement de crédit pendant trente jours minimum à compter de sa réception.

Elle ne peut être acceptée avant l’expiration d’un délai de réflexion de 10 jours à compter de sa réception (ce délai, qui a pour but de protéger l'emprunteur, ne pouvant être réduit).

Privilège de Prêteur de Deniers (P.P.D.)

Voir Garanties

Société Civile Immobilière (S.C.I.)

Une Société Civile Immobilière est une société non commerciale constituée pour l’acquisition, la construction, la gestion ou la vente d’un patrimoine immobilier.
Les associés d'une SCI (personnes physiques ou morales) font des apports immobiliers à la société et reçoivent en échange des parts de son capital.

Société Civile de Placement Immobilier (S.C.P.I.)

Une S.C.P.I. est une société d’investissement collectif qui a pour but d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier à usage locatif (locaux commerciaux, industriels, logements…) grâce à l’émission de parts souscrites par des associés. La S.C.P.I. collecte des capitaux auprès d’épargnants et redistribue les loyers et/ou des avantages fiscaux à ses porteurs de parts.

Tableau d'amortissement

Le tableau d’amortissement est un document joint à l’offre préalable de crédit, qui indique le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance. Il détaille la répartition du remboursement entre le capital, les intérêts, la prime relative aux assurances.
Ce document précise également le capital restant dû après chaque mensualité.

Taux d'endettement

Voir Capacité de Remboursement

Taux d'intérêt (fixe, révisable, variable)

Pourcentage calculé sur le montant emprunté destiné à la rémunération de l’établissement financier créditeur et servant à déterminer les intérêts de l’emprunt et donc le montant des échéances (incluant également l’assurance du crédit et, pour les crédits amortissable, le remboursement du capital)

Ce pourcentage peut être fixe : Le taux d’intérêt du crédit ne subit aucune variation pendant toute la durée du crédit. On parle de « taux fixe ».

Il peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction d’un indice défini. C’est un choix souvent moins coûteux au départ, plus souple mais comportant un risque. On parle dans ce cas de taux « révisable » ou « variable ».

Usufruit

Voir Démembrement de propriété

Vente en état futur d'achèvement (V.E.F.A.)

L’acronyme V.E.F.A désigne la vente d’un immeuble neuf dont la construction n’est pas achevée. Il s’agit généralement de logements vendus sur plan par des promoteurs-constructeurs.
Une V.E.F.A permet à l’acquéreur de devenir immédiatement propriétaire du sol et des constructions déjà réalisées ainsi que des constructions à venir au fur et à mesure de l’avancement des travaux.